抗疫克难，凝心聚力——浅谈新冠肺炎疫情影响下二手房买卖合同存在法律问题

发布时间：2020-03-03　浏览数：1,851

一、新冠肺炎疫情对二手房买卖合同履行过程中可能产生的影响

（1）因疫情原因可能产生的直接影响

若买卖合同一方当事人因患有或疑似患有新型冠状病毒肺炎被隔离，或在疫区受交通管制无法如期返回房屋交易地的，则可能产生迟延交房、迟延办理注销抵押权登记、迟延办理转移登记，迟延支付房款，或提出解除合同的情形。

（2）因合同主体履行情况可能产生的影响

一般情况下，二手房买卖的履行主体为买卖双方，部分情况下存在中介机构或因贷款问题涉及抵押权人。由于受疫情影响，各类企业均不同程度地推迟复工时间，存在部分中介公司暂缓开业的情形。因此，导致通过由中介公司居间促成签订的二手房买卖合同的履行情况和申请贷款的进度会受到一定程度的影响。此外，买、卖一方可能以“在疫情期间为减少人员流动和密集接触，避免潜在的交叉感染”为由据此要求迟延履行合同、变更合同，甚至解除合同。

（3）因整体市场经济环境原因可能产生的影响

此次疫情后营商环境受到大范围不同程度的冲击。买卖双方容易因整体经济环境而焦虑和紧张，从而一定程度上可能会影响购房者的热情。参考过往2003年“非典”疫情的影响，房地产市场的交易价格发生波动，因此，此次疫情后难免会出现在履行过程中一方借此毁约的情形。

二、针对上述可能产生的影响引发的法律问题的思考和分析

（1）新冠肺炎疫情是否属于不可抗力的范围

根据《民法通则》第一百五十三条，《民法总则》第一百八十条，《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。地震、海啸、台风、洪水、山体滑坡、雪崩、泥石流等自然灾害以及战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等重大的社会非正常事件均可能构成不可抗力事件的成因；同时结合全国人大常委会法工委于2020年2月10日“因疫情防控不能履行合同属于不可抗力的范围内”的说明，此次新冠肺炎疫情原则属于不可抗力的范围。

但，在二手房买卖合同中应就个案作具体分析。如买卖合同一方当事人因患有或疑似患有新型冠状病毒肺炎被隔离，或在疫区受交通管制无法如期返回房屋交易地的，导致迟延交房、迟延注销抵押登记、迟延办理变更登记手续的，可主张因不可抗力因素导致合同暂无法履行，主张免除部分或全部责任。需要特别提示的是，疫情的发生对合同履行构成障碍，应存在法律上的因果关系。如买方或卖方一方的违约行为发生在疫情前，则不能必然适用不可抗力的理由主张免责违约责任。

（2）以受疫情原因影响为由是否可作为解除买卖合同的依据

在没有违反法律、行政法规的强制性规，经买卖双方充分协商的情况下签订的《房屋买卖合同》，一般被认定为真实、有效合同。根据《民法总则》、《合同法》的相关规定，各方均应按照合同约定的内容履行，包括房价款、房款支付时间、房屋交付时间等。解除合同包括法定解除权和约定解除权，如无约定解除权则应按法定解除事由行驶。其中《合同法》第九十四条第一款规定“因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可解除合同”。一般而言，《房屋买卖合同》中，购房人的合同目的为取得对房屋的占有、使用、收益和处分的权利；出卖人的合同目的为出售房屋，取得房屋所有权的对价。据此，笔者认为新冠肺炎疫情并不直接造成房屋买卖合同的目的无法实现，疫情对房屋买卖合同的履行影响相对较小，目前看来不构成导致合同根本不能履行的情形。退一步而言，即使按照一般的房屋交易习惯，交易期限适当延长尚不构成合同目的无法实现的情形（但就延迟交易后，因市场价格波动较大，主张按照公平原则解除合同的不在本文讨论范围内）。因此，如合同一方主张因疫情的不可抗力而解除《房屋买卖合同》的，需谨慎行使，如无法举证证明不能实现合同目的的，容易因此而产生的法律风险并承担相应的违约责任。

三、应对新冠肺炎疫情下，二手房买卖合同中造成法律影响的建议

基于上述分析，在未来的房地产二手交易市场会涌现一定量的房屋买卖纠纷，虽然就个案而言仍需进行具体分析。但我们认为受疫情及其防控措施影响的当下，如受影响的二手房买卖合同的主体应当及早结合自身实际情况，采取合法合理的应对措施，避免日后可能产生的风险。

（1）了解合同约定，查看法律规定

根据意思自治原则，如合同中有对不可抗力、情势变更、变更合同、解除合同等内容作出约定的，应优先按照当事人约定处理。如果合同没有约定或约定不明，则应适用法律规定。因此，如受疫情影响导致房屋买卖合同存在履行障碍的，建议检视房屋买卖合同中相关约定，并查看相关法律规范，及早判断自身可享有的权利和可能面临的法律风险，采取相应的法律措施，争取主动权。

（2）及时履行通知，充分沟通协商

受到疫情影响的一方当事人，应当及时将合同履行困难通知对方，及时通知有利于减轻过错，避免不必要的损失。如确实需要变更《房屋买卖合同》中的履行时间、履行方式的，应及时与对方充分沟通协商，提出合理的解决方案。特别提醒的是，如经双方协商一致变更合同内容应尽快通过书面的方式予以明确，以便维护各方的合法权益。

（3）注意证据收集，应对潜在法律风险

二手房买卖合同的履行过程中，各方合同主体均应提高法律意识，特别是在履行出现障碍后，更应树立证据意识，做到有备无患，避免纠纷进入诉讼或仲裁后因证据不利而陷入被动。例如，注意固定和收集疫情、防控措施及其造成（或不足以造成）合同履行困难的证据、双方沟通协商变更合同约定的材料以及己方已主动履行义务的相关证明等。

（4）密切关注行政机关对外办公时间，及时利用便民措施推动合同履行

各行政机关在法定假期结束后已恢复正常办公，但为做好疫情防控工作措施、降低疫情影响，开启多项网上办理的便民措施。目前，广州市范围内可通过关注“广州市不动产登记中心（微信号：Gzbdcdj）、广州住房公积金管理中心（微信号：gh_61d023737b6e）等行政机关的微信公众号了解最新动态及对外办公时间。充分利用行政管理部门推出的便民服务，积极推动合同履行，减少各方的损失。

（作者：曾小丽，广东国智律师事务所律师）